Uw woning verkopen aan de
Costa del Sol.

Retención, vermogenswinst en plusvalía, zonder verrassingen.

Waarom nu verkopen, en de niet-resident-situatie

Als niet-resident verkoopt u onder dezelfde regels als een Spaanse eigenaar, met één belangrijk verschil: de fiscus wil zekerheid dat de belasting over uw eventuele winst betaald wordt voordat de opbrengst het land verlaat. Daarom houdt de koper bij de notaris wettelijk 3% van de verkoopprijs in en draagt die rechtstreeks af aan de Spaanse belastingdienst. Dat is geen extra belasting, maar een voorschot — en het maakt de administratie rond een niet-resident-verkoop net iets bewerkelijker dan een gewone verkoop.

Of dit het juiste moment is, hangt af van uw eigen situatie en niet van een algemeen marktverhaal. Wie een tweede woning aanhoudt die weinig gebruikt wordt, betaalt jaarlijks IBI, gemeenschapskosten en de niet-resident-inkomstenbelasting over de fictieve of werkelijke huurwaarde. Voor sommige eigenaren wegen die vaste lasten en het beheer op afstand zwaarder dan het bezit zelf. Wij geven u eerst een eerlijke, onderbouwde waardebepaling op basis van recente transactieprijzen in uw urbanisatie, zodat u de beslissing op cijfers baseert en niet op een vraagprijs die op de portalen te hoog is blijven hangen.

De 3% retención: hoe het werkt en hoe u het terugvraagt

Bij verkoop door een niet-resident houdt de koper 3% van de overeengekomen verkoopprijs in en betaalt die binnen een maand na de notariële akte aan de Spaanse fiscus via het formulier Modelo 211. U ontvangt dus 97% van de koopsom op uw rekening en de resterende 3% is een voorschot op uw vermogenswinstbelasting. De koper is wettelijk verplicht dit in te houden; laat hij het na, dan blijft de belastingschuld op de woning rusten, wat voor beide partijen ongewenst is.

Is de werkelijk verschuldigde belasting over uw winst lager dan de ingehouden 3% — bijvoorbeeld omdat u met beperkte of geen winst verkoopt — dan vraagt u het verschil terug met Modelo 210. De terugvordering moet doorgaans binnen drie maanden na de betaling van de retención worden ingediend en de fiscus heeft daarna zes maanden om uit te betalen. Verkoopt u juist met een aanzienlijke winst, dan kan de 3% te laag zijn en betaalt u het verschil bij. In beide gevallen werken wij samen met een gestor of advocaat die de aangifte voor u verzorgt, zodat u niets over het hoofd ziet.

Vermogenswinstbelasting: 19% en welke kosten aftrekbaar zijn

Over de winst bij verkoop betaalt u als niet-resident uit de EU of EER 19% vermogenswinstbelasting, geheven via de niet-resident-inkomstenbelasting (IRNR). De winst is het verschil tussen de verkoopprijs en de aankoopprijs, verminderd met een reeks aftrekbare kosten. Juist die aftrekposten bepalen hoeveel u uiteindelijk betaalt, en ze worden vaak vergeten.

Aftrekbaar aan de aankoopzijde zijn onder meer de destijds betaalde overdrachtsbelasting of IVA, de notaris- en registerkosten, en het honorarium van de advocaat bij aankoop. Aan de verkoopzijde tellen de makelaarscourtage, de kosten van het energiecertificaat en juridische begeleiding mee. Ook waardevermeerderende verbouwingen kunnen meetellen, mits u ze met facturen kunt onderbouwen — gewoon onderhoud niet. Bewaar daarom alle documenten van uw oorspronkelijke aankoop en van latere investeringen; zonder bewijsstukken accepteert de fiscus de aftrek niet, en betaalt u over een hogere winst dan nodig.

Plusvalía municipal: wie betaalt en waarop het gebaseerd is

De plusvalía municipal wordt betaald door de verkoper. Het is een gemeentelijke belasting op de waardestijging van uitsluitend de grond onder uw woning gedurende de periode dat u eigenaar was — niet op de opstal en niet op de volledige verkoopwinst. Elke gemeente stelt de tarieven binnen wettelijke grenzen zelf vast, dus het bedrag verschilt per locatie.

De hoogte hangt af van de kadastrale grondwaarde (valor catastral del suelo) en het aantal jaren van eigendom. Sinds de hervorming van 2021 mag u kiezen tussen twee berekeningswijzen, en als u aantoonbaar zonder werkelijke grondwaardestijging verkoopt, is in beginsel geen plusvalía verschuldigd. Omdat de berekening technisch is en van gemeentelijke coëfficiënten afhangt, laten wij dit vooraf voor u doorrekenen, zodat de post geen verrassing is bij de notaris.

Verplichte documenten voor de verkoop

Voordat u kunt tekenen, moet een aantal documenten op orde zijn. Ontbreken ze, dan loopt de verkoop vertraging op of gaat de bezichtiging niet serieus door.

• Energiecertificaat (certificado de eficiencia energética, CEE) — wettelijk verplicht om een woning te koop aan te bieden en te verkopen. Een gecertificeerd technicus stelt het op; het is meerdere jaren geldig.
• Nota simple — het actuele uittreksel uit het eigendomsregister (Registro de la Propiedad) dat eigendom, oppervlakte en eventuele hypotheken of beslagen toont. Kopers en hun advocaat vragen dit altijd op.
• Bewijs van betaalde IBI — de laatste aanslagen van de gemeentelijke onroerendezaakbelasting, plus bewijs dat de gemeenschapskosten (comunidad) zijn voldaan. Openstaande bedragen gaan mee over naar de koper en worden bij de akte verrekend.
• Bewoningsvergunning (licencia de primera ocupación of cédula de habitabilidad) — het document dat bevestigt dat de woning legaal bewoonbaar is. Vooral relevant bij oudere of verbouwde woningen.

Daarnaast zijn de originele aankoopakte (escritura), de recente nutsfacturen en, bij een lopende hypotheek, een saldo-opgave van de bank nodig. Wij inventariseren dit aan het begin van het traject, zodat alles klaarligt op het moment dat een koper wil doorpakken.

Tijdlijn en wat de doorlooptijd bepaalt

Een courante woning met een realistische vraagprijs en goede presentatie vindt doorgaans binnen enkele weken tot enkele maanden een koper; een te hoge prijs of een lastig segment kan aanzienlijk langer duren. De grootste factor die u zelf in de hand heeft, is de vraagprijs — een te hoge start is de meest voorkomende reden dat een woning maanden blijft staan en uiteindelijk onder de marktwaarde verkoopt.

Na een geaccepteerd bod en het tekenen van de arras duurt het traject tot aan de notaris doorgaans enkele weken, korter bij een cash-koper en langer wanneer de koper een hypotheek moet regelen of wanneer een lopende hypotheek op uw woning eerst moet worden doorgehaald. Ook ontbrekende documenten, een onopgeloste kwestie in het eigendomsregister of achterstallige gemeenschapskosten kunnen de doorlooptijd verlengen. Door deze punten vooraf te regelen, houden wij het traject voorspelbaar.